Daten angezeigt aus Sitzung:  Gemeinderatssitzung Schönau im Schwarzwald, 02.03.2020

Beratungsreihenfolge

Sachverhalt

1. Gesetzliche Grundlagen

Nach §§ 192 ff Baugesetzbuch (BauGB) sind zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse zu bilden.

Die gesetzliche Grundlage für die Bildung der Gutachterausschüsse im Land Baden-Württem­berg ist die Gutachterausschussverordnung (GuAVO). Die kommunale Zuständigkeit wurde mit der Novellierung der GuAVO zum 26. September 2017 beibehalten bzw. bestätigt. Die GuAVO hat mit der Novellierung allerdings die Möglichkeit geschaffen, interkommunale Zu­sammenschlüsse bilden zu können. Innerhalb eines Landkreises können nun benachbarte Kommunen die Aufgabe des Gutachterausschusses auf eine Gemeinde übertragen.

2. Aktueller Sachstand

Baden-Württemberg ist aufgrund der kommunalen Zuständigkeit der Gutachterausschüsse das einzige Bundesland mit einer sehr kleinteiligen Organisation der Gutachterausschüsse (siehe Anlage 1).

Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind im Wesentlichen:

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• Ermittlung von Bodenrichtwerten
• Ermittlung der Daten für die Wertermittlung
• Erstellung eines Grundstücksmarktberichtes
• Erstellung von Gutachten von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken

Die gesetzlichen Aufgaben des Gutachterausschusses können aufgrund der geringen Anzahl an Kaufverträgen in den kleineren Kommunen nicht oder nur teilweise erfüllt werden. Als Richtgröße für eine ausreichende Anzahl an Kauffällen wird vom zuständigen Ministerium ein Wert von ca. 1.000 Kauffällen genannt.

Mit dem möglichen Zusammenschluss hätte der gemeinsame Gutachterausschuss „Lörrach-Wiesental“ mit ca. 1.700 Kauffällen eine gute Datengrundlage.

Nach der GuAVO ist für eine sachgerechte Aufgabenerfüllung der Gutachterausschüsse eine geeignete Personal- und Sachmittelausstattung erforderlich.

3. Grundsteuerreform

Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft. Am 26. November 2019 wurde das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Re­formgesetz–GrStRefG) veröffentlicht. In diesem Gesetz werden die Bodenrichtwerte erheblich an Bedeutung gewinnen, da sie eine der wichtigsten Grundlagen für die Bemessung der Grundsteuer sind.

4. Landkreis Lörrach

Im Landkreis Lörrach gibt es derzeit 30 Gutachterausschüsse. Aus den Bürgermeister-Foren im Landkreis Lörrach hat sich die Bildung von drei Korridoren (siehe Anlage 2) empfohlen. Es handelt sich um den

• Korridor Oberrhein und Kandertal (Federführung Weil am Rhein, 7 GAA),
• Korridor Hochrhein (Federführung Rheinfelden, 3 GAA) und
• Korridor Wiesental (Federführung Lörrach, 20 GAA)

Für die Organisation des „Korridor Wiesental“ hat sich die Stadt Lörrach bereit erklärt. Hier wurden bereits Gespräche auf Bürgermeisterebene geführt.

Es wurde weiterhin eine Arbeitsgruppe bestehend aus Vertretern der Gemeinden Steinen und Schopfheim, des Gemeindeverwaltungsverbandes Schönau im Schwarzwald (GVV Schönau) und der Stadt Lörrach gebildet. Diese Arbeitsgruppe soll interkommunal die weiteren Schritte für einen gemeinsamen Gutachterausschuss vorbereiten, so z.B. die Erarbeitung einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung.

5. Korridor Wiesental

1. Umfrage – Bestandsaufnahme

Aktuell werden in einer Umfrage bei den Kommunen Daten für einen gemeinsamen Gut­achterausschuss „Lörrach-Wiesental“ erhoben. Diese Umfrage soll Erkenntnisse über z.B. all­gemeine Angaben zur Gemeinde, den aktuellen Gutachterausschuss, die Kaufpreissammlung und die Wertermittlungsgutachten bringen. Für die Schaffung eines gemeinsamen Gutachter­ausschusses ist es unabdingbar, einen zeitnahen Zugriff auf eine Vielzahl von Daten und die Bauakten zu haben. Auch hierzu wird die Umfrage wichtige Erkenntnisse liefern.

2. Grundsatzbeschluss

In allen beteiligten Kommunen eines künftigen gemeinsamen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ soll im ersten Quartal 2020 ein gleichlautender Grundsatzbeschluss (Beschlussvorschlag Ziffer 1 – 3) gefasst werden. Mit diesem Beschluss soll sichergestellt werden, dass alle genannten Kommunen grundsätzlich die Be­reitschaft zu einem gemeinsamen Gutachterausschuss haben.

3. Erarbeitung einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung

Kommunen, welche bereits einen interkommunalen gemeinsamen Gutachterausschuss ge­bildet haben, haben die Zusammenarbeit über öffentlich-rechtliche Vereinbarungen geregelt. Für einen gemeinsamen Gutachterausschuss „Lörrach-Wiesental“ soll ebenfalls eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung in Analogie der bereits vorliegenden Vereinbarungen anderer ge­meinsamer Gutachterausschüsse erarbeitet werden.

Die Vereinbarung soll u.a. folgende Inhalte haben:

• Zusammensetzung des gemeinsamen Gutachterausschusses und Bestellung der Gut­achter
• Sitz der Geschäftsstelle (Stadt Lörrach), personelle Ausstattung, Sachmittelausstattung
• Gebührenerhebung, Gebührensatzung und Ausdehnung der Satzungsbefugnis
• Kosten und Kostenerstattung
• Überlassung der erforderlichen Unterlagen
• Vertraulichkeit der Daten

Diese Vereinbarung wird mit allen beteiligten Kommunen erörtert und abgestimmt und den jeweiligen Gemeinderäten zum Beschluss vorgelegt.

Für die Zusammensetzung des gemeinsamen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ ist z.B. denkbar, dass je angefangenen 5.000 Einwohnern jeweils ein Mitglied pro Kommune und bei Kom­munen bis 5.000 Einwohner je ein Mitglied für den Gutachterausschuss be­stellt wird. Die Gemeinden des GVV Schönau werden als Einheit betrachtet, sodass der GVV Schönau zwei Mitglieder vorschlagen kann (siehe Anlage 3). Um einen funktionsfähigen Gutachterausschuss zu erhalten, sollte die Anzahl der Gutachter die Zahl von 30 nicht übersteigen.

Es soll eine Regelung aufgenommen werden, dass bei Gutachten in den einzelnen Kom­munen mindestens ein Gutachter aus diesen Kommunen beteiligt wird, sofern nichts da­gegen spricht.

4. Zeitplan

Die Grundsatzbeschlüsse in den beteiligten Kommunen sollen im ersten Quartal 2020 ge­troffen werden.

Im zweiten Halbjahr 2020 soll in der Arbeitsgruppe eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung für einen gemeinsamen Gutachterausschuss „Lörrach-Wiesental“ erarbeitet werden. Diese soll mit den beteiligten Kommunen erörtert und abgestimmt werden. Der Zeitpunkt für den Beschluss einer öffentlichen-rechtlichen Vereinbarung ist für April 2021 vorgesehen. Anschließend muss die öffentlich-rechtliche Vereinbarung dem Regierungspräsidium Freiburg zur Genehmigung vorgelegt werden.

Die „Eingliederung“ der Kommunen soll sukzessive nach der Genehmigung der  öffentlich-rechtlichen Vereinbarung erfolgen und soll im ersten Halbjahr 2023 abgeschlossen sein.

Es handelt sich um einen sehr ambitionierten Zeitplan. Der Zeitplan ist u.a. abhängig von den Verhandlungen mit den Kommunen; der Gewinnung, Einstellung und Einarbeitung von Fach­personal und der Bestellung der Gutachterausschüsse in den Kommunen.

6. Personelle Auswirkungen

Die Bildung eines gemeinsamen Gutachterausschusses wird zu einem Personalbedarf bei der Stadt Lörrach führen. Aktuell hat der Gutachterausschuss der Verwaltungsgemein­schaft Lörrach-Inzlingen zwei Personalstellen.

Bei anderen Zusammenschlüssen im Land Baden-Württemberg wurde ein Personal­schlüssel von 0,5 Personalstellen pro 10.000 Einwohner ermittelt.

Die Kommunen gemäß Beschlussvorschlag Nr. 1 hatten laut Statistischem Landesamt zum 30.09.2019 = 109.694 Einwohner. Somit ist für die Bildung des gemeinsamen Gutachter­ausschusses mit einem Personalbedarf von voraussichtlich ca. 5,5 Stellen zu rechnen.

7. Ausblick/Resümee

Zur Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben und aufgrund der steigenden Anforderungen im Zusammenhang mit der beschlossenen Grundsteuerreform ist die Bildung eines gemein­samen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ unabdingbar.

Beschlussvorschlag

1. Die Gemeinderäte folgender Kommunen stimmen grundsätzlich der Bildung eines interkommunalen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ mit folgenden Kommunen (siehe Anlage 2, grüner Bereich) zu:

Aitern, Böllen, Fröhnd, Häg-Ehrsberg, Hasel, Hausen im Wiesental, Inzlingen, Kleines Wiesental, Lörrach, Maulburg, Schönau im Schwarzwald, Schönenberg, Schopfheim, Steinen, Todtnau, Tunau, Utzenfeld, Wembach, Wieden, Zell im Wiesental

2. Die Verwaltung der Stadt Lörrach wird mit der Erarbeitung einer öffentlich-recht­lichen Vereinbarung für die Bildung des o.g. interkommunalen Gutachter­ausschusses mit Sitz in Lörrach beauftragt.

3. Die Genehmigungen zum Abschluss einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung und zur Bildung des gemeinsamen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ werden den Gemeinderäten der beteiligten Kommunen zum Beschluss vorgelegt.

Haushaltsrechtliche Auswirkungen

Rechtslage

Die gesetzliche Grundlage für die Bildung der Gutachterausschüsse im Land Baden-Württem­berg ist die Gutachterausschussverordnung (GuAVO). Die kommunale Zuständigkeit wurde mit der Novellierung der GuAVO zum 26. September 2017 beibehalten bzw. bestätigt. Die GuAVO hat mit der Novellierung allerdings die Möglichkeit geschaffen, interkommunale Zu­sammenschlüsse bilden zu können. Innerhalb eines Landkreises können nun benachbarte Kommunen die Aufgabe des Gutachterausschusses auf eine Gemeinde übertragen.

Vortrag/Diskussionsverlauf

Ergänzend zum Sachverhalt der Sitzungsvorlage geben Herr Hain und Herr Welz im Folgenden mittels einer Präsentation zusätzliche Informationen zur geplanten Bildung des interkommunalen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“.

Sie sprechen dabei folgende Punkte an:

• Aufgaben des Gutachterausschusses
• Aktualität des Themas (Grundsteuer-Reformgesetz, neue Gutachterausschuss-Verordnung für Baden-Württemberg)
• Aktuelle Situation in Baden-Württemberg sowie Situation und Ausblick der Gutachterausschüsse im Landkreis Lörrach
• Anforderungen an einen gemeinsamen Gutachterausschuss „Lörrrach-Wiesental“
• Vorbereitungen für den gemeinsamen Ausschuss und weitere Vorgehensweise
• Inhalte der abzuschließenden öffentlich-rechtlichen Vereinbarung
• Mögliche Besetzung des gemeinsamen Ausschusses

Nach der Präsentation beantworten die beiden Herren Verständnisfragen aus der Mitte des Gemeinderats.

Der Vorsitzende dankt abschließend Herrn Hain und Herrn Welz für ihr Kommen und für den fachlich fundierten Vortrag. Sodann lässt er über den Beschlussvorschlag abstimmen.

 

Beschluss

1. Die Gemeinderäte folgender Kommunen stimmen grundsätzlich der Bildung eines interkommunalen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ mit folgenden Kommunen (siehe Anlage 2, grüner Bereich) zu:

Aitern, Böllen, Fröhnd, Häg-Ehrsberg, Hasel, Hausen im Wiesental, Inzlingen, Kleines Wiesental, Lörrach, Maulburg, Schönau im Schwarzwald, Schönenberg, Schopfheim, Steinen, Todtnau, Tunau, Utzenfeld, Wembach, Wieden, Zell im Wiesental

2. Die Verwaltung der Stadt Lörrach wird mit der Erarbeitung einer öffentlich-recht­lichen Vereinbarung für die Bildung des o.g. interkommunalen Gutachter­ausschusses mit Sitz in Lörrach beauftragt.

3. Die Genehmigungen zum Abschluss einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung und zur Bildung des gemeinsamen Gutachterausschusses „Lörrach-Wiesental“ werden den Gemeinderäten der beteiligten Kommunen zum Beschluss vorgelegt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0 , Enthaltungen: 0

Abstimmungsbemerkung
Einstimmiger Beschluss bei kurzzeitiger Abwesenheit von Stadtrat Seckinger.

Dokumente
Anlage 1_Organisation der Gutachterausschüsse (.pdf)
Anlage 2_Gutachterausschüsse im Landkreis Lörrach (.pdf)
Anlage 3_Zusammensetzung gemeinsamer Gutachterausschuss Lörrach-Wiesental (.pdf)